如今顺策略，在买房的共识里，都知道要选择“优质资产”。
那第四代住宅呢？
我们现在回顾一下住宅产品的迭代过程：第一代住宅就是楼梯房，最早我们所说的“搬进单元房”，指的就是这个，第一代住宅产品的瑕疵主要是两个，一个是没有电梯，另外一个是没有地下停车场。
第二代产品就出现了，在第一代产品的基础上增加了电梯和地下室，其他变化并不是很大。第二代住宅产品的迭代，仍然是随着经济发展，居住便利性的需求发生的升级。
第三代产品则是地产全面进入商品化周期后，开发商为了提升产品力逐渐是产品内卷，针对当时的先富之人设计的产品。居住不仅仅是私人空间，还得有园林绿化，光有车位还不行，还要考虑人人有车。因此，第三代住宅的特点，基本体现在绿化率30%以上和车位配比在1以上。
在第四代住宅出来之前，第三代住宅已经在各方面参数上全面内卷。不仅绿化率要高，绿植品种也在内卷之列，还要增加水系造景。车位配比不仅要高，甚至考虑两个车位的需求，车位还要大，停车场的装修也要豪华。除了一楼门厅，停车场的门厅也要精装，还要考虑人车分流。
因此，在第三代住宅的高端产品中，一般是大门精装、高绿化、带水系、车位配比高顺策略，人车分流，停车场精装等等。
第四代住宅的出现，是我们经济高速发展带来的产物，我们认为居住不仅仅是居住，还得享受这城市繁华。因此，大阳台，城市绿洲的生态住宅也就出现了。
它将传统四合院、空中别墅和电梯房的所有优势融为一体，让每户拥有前庭后院，在城市高空享受田园诗意。然而，这幅看似完美的蓝图背后，却隐藏着无法回避的硬伤。
从城市规划角度，我们既要高密度的土地开发，又要低密度的体验。 这种尝试，本身就存在先天缺陷。
从表面看，第四代住宅的确颇具吸引力：绿色生态理念与现代建筑结合，每户配备20至40平米的大露台，部分项目通过容积率计算规则优化，得房率甚至可超过100%。这相对新规房，实际上是更大的客厅和阳台。
我一直强调，任何需要第三方配合维护的住宅产品，其品质保障都与物业管理水平及住户品质直接相关。
在高密度住宅区顺策略，由于住户数量众多，维护成本随时间推移将不断攀升。 密度越低的产品，保值能力越强，因为这减少了共同维护的协调难度和成本分摊争议。
第四代住宅的生态绿化和公共空间智能化程度越高，意味着第三方维护的界面越复杂。绿植养护需要定期修剪、灌溉、防治病虫害。智能系统需要持续监控、更新、维修。
一旦物业公司未能按期按标准维护，所谓的“生态优势”将迅速转化为劣势。枯枝落叶成为火灾隐患，凋零植物影响美观，蚊虫滋生困扰住户，变成城市垃圾。
第四代住宅能否保持其优势，完全取决于物业公司的维护水平。但现状是，国内物业服务成本很难支撑这类住宅所需的专业维护。
缺乏规范标准和监管。
要知道，意大利米兰的“垂直森林”公寓，110平方米住宅的年度维护费高达约5万元人民币，而国内同类总价的住宅，维护成本大约是2万，物业费每年最高到8000元。 如此巨大的费用差距，如何能提供同等标准的专业服务？
如今，第四代住宅的维护问题已经凸显。
正如第四代住宅的现状，未来的第五代住宅也将面临相同挑战。配套多是好事，但前提是能够得到妥善维护。缺乏这一保障，越多配套只会带来越多问题。
有人说，只有地方城投和国央企开发，才能造出好房子。 这似乎给人一种“更可靠”的印象。第四代住宅和新规房，也是它们兜底的产物。
这我并不否认。
当问题出现时，答案也自然显露。更可靠的他们，也有更强大的最终解释权。没有监管，我们住不上好房子。
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